Pourquoi investir aux USA ?

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La crise immobilière de 2007 a profondément affecté les cours immobiliers avec des prix divisés par deux ou par trois en fonction des régions. Le rebond immobilier que connaît le marché américain aujourd’hui attire de nombreux capitaux étrangers comme le prouve l’attrait grandissant de fonds d’investissement comme Colony Capital, Blackstone ou encore Berkshire Hattaway qui se positionnent aujourd’hui sur des dizaines de milliers de maisons.
Pour des investisseurs français à la recherche d’investissements rentables, Detroit tout comme la Floride offrent de multiples opportunités avec l’avantage de pouvoir investir sans être titulaire d’un visa américain. Sur les cinq dernières années, des millions d’américains ont vu leur bien saisi. Ayant réussi à emprunter à des taux défiant toute concurrence, ils ne peuvent désormais plus rembourser leurs emprunts, les banques ayant réévalué leurs taux variables.

Des taxes au plus bas. Tout l’intérêt d’investir aux Etats-Unis réside dans le fait de pouvoir éviter certaines taxes incontournables en Europe lors d’un investissement. De nombreuses taxes existent dans tous les pays, mais vous réaliserez rapidement qu’elles sont bien moins élévées aux Etats-Unis, ce qui vous permet d’optimiser votre retour sur investissement.

Les taxes foncières :
Les taxes foncières aux Etats-Unis s’échelonnent entre 1 et 2 % de la valeur de votre bien. Cette valeur est estimée par le « county appraiser » chaque nouvelle année : on parle donc ici de valeur estimée (assessed value).

L’impôt sur la plus-value :
L’impôt est de 15 % si le bien est conservé plus d’un an. Si vous comptez toutefois réinvestir dans les 6 mois après profits résultant de votre vente, le formulaire « 1031 exchange » vous permet d’éviter l’imposition tant que vous restez dans une logique de réinvestissement des gains.

L’impôt sur le revenu :
Vos investissements locatifs aux Etats-Unis sont régis par la convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994. D’après l’article 6 de cette convention, les revenus locatifs américains sont imposables aux Etats-Unis. Pour éviter la double imposition, l’article 24 stipule qu’un crédit d’impôt imputable sur l’impôt français sera établi pour les investisseurs français résidant en France, l’administration fiscale française se réservant le droit de réajuster l’assiette de vos impôts sur le revenu.
L’intérêt fiscal réside dans la possibilité de déduire un très grand nombre de charges aux Etats-Unis :
– charges liées à la gestion du bien
– l’amortissement du bien qui se fait sur 27,5 ans
– un billet d’avion par an
– un abattement de 3800 $ par an et par membre de la LLC

Vous vous retrouvez donc à la fin de l’année fiscale avec le plus souvent un déficit foncier qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur le revenu ce qui n’aura donc aucune incidence sur votre assiette fiscale en France.

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